Adózás az ingatlan bérbeadás útvesztőjében – I. rész – Bejelentkezés és jövedelem megállapítás

iStock_000017496132XSmallAz ingatlan bérbeadás adókötelezettségére vonatkozó szabályokban szinte minden évben van változás. Bérbeadás esetén el kell különíteni a termőföld bérbeadást, mert míg az ingatlan bérbeadás a magánszemély önálló tevékenységből származó jövedelme, addig a termőföld bérbeadásra más szabályok vonatkoznak, külön adózó jövedelemként adózik. Az ingatlanhasznosítás egyik legnépszerűbb formája a bérbeadás, érdemes azonban a szabályokkal is tisztában lenni, mielőtt bárki elkezdi a tevékenységet.

Magánszemély a bérbeadási tevékenységét a következő formákban végezheti:

  • adószám (bejelentési kötelezettség) nélkül,
  • un. adószámos magánszemélyként, vagy
  • egyéni vállalkozóként.

2010-től már nem szükséges a tevékenység végzéséhez adószámot kiváltani és bejelentkezni, ha a magánszemély nem egyéni vállalkozó, nem folytat közösségi kereskedelmet és kizárólag adómentes ingatlan bérbeadást végez, ahol nem élt az adókötelessé tétel választásával. Azonban, ha ingatlannal tartósan összekötött gépet, berendezést ad bérbe vagy olyan ingatlant, ami közlekedési eszköz elhelyezését parkolását biztosítja, mindenképpen adószámot kell kérni, hiszen ezek a tevékenységek nem minősülnek adómentes bérbeadásnak. Választáskor szem előtt kell azt is tartani, hogy milyen bizonylat kiállítására lesz szükség. Adószám nélkül az ügylet teljesítését tanúsító számviteli bizonylat kiállítására lesz lehetőség, amely tartalmazza a magánszemély nevét és az adóazonosító jelét, számlatömböt csak adószám birtokában lehet vásárolni, ezért ha számlát kell adni, a bérbevevőnek mindenképpen adószámot kell kérni. Bejelentkezéskor a 13T101 Bejelentő és változás-bejelentő nyomtatványt kell kitölteni és benyújtani az adóhatósághoz az adószám megállapításához.

A bérbeadásból származó jövedelem megállapításra két lehetőség van. A költség elszámolás történhet:

  •  tételes költségelszámolással vagy
  •  10 százalékos költséghányad alkalmazásával.

A 10 százalékos költséghányad alkalmazása az egyszerűbb, ebben az esetben ugyanis költségként a bevétellel szemben a bevétel 10 százaléka számolható el. Nem jelenti viszont azt, hogy ezt a megoldást érdemes választani, hiszen ha a bérbeadáshoz több, bizonylattal alátámasztott költség merül fel, akkor érdemesebb a tételes költség elszámolást választani.

Mit érdemes tudni a tételes költség elszámolásról?

Egy adott költség csak egy alkalommal, a bevétel erejéig számolható el, és csak olyan költséget lehet figyelembe venni, amely a bevételszerző tevékenység érdekében merült fel.

Milyen költségeket számolhatunk el?

A bérbeadás folytatása érdekében felmerült, igazolt és elismert költségeket, valamint az igazolás nélkül elismert költségeket tudjuk elszámolni. Például (a teljesség igénye nélkül) elszámolható:

  • Az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatos rezsiköltségek.

Amennyiben a bérleti szerződésben rögzítésre kerül, hogy a bérlő által fizetendő bérleti díj magába foglalja a közüzemi díjakat, tehát a bérbeadásból származó bevételnek része a rezsi költség, akkor ezek a kiadások elszámolhatóak, ha azonban a közüzemi számlák már a bérlő nevére szólnak, akkor a bérlő által a szolgáltatónak fizetett díj nem lesz a bérbeadó bevétele, így költségként sem számolható el.

  • Más településen bérbevett lakás ugyanabban az évben igazoltan megfizetett bérleti díja.

Ennek költség elszámolásának feltételei is vannak.A bérbeadás és bérbevétel időtartamának meg kell haladni a 90 napot, és a bérbe vett lakással összefüggésben a magánszemély más tevékenységéből származó bevételével szemben költséget nem számolhat el, vagy az igazoltan megfizetett bérleti díjat számára még részben sem téríthetik meg.

  • A bérbeadásra hasznosított tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása, felújítási költsége.

A magánszemély a bérbeadás útján hasznosított azon épület után is elszámolhat értékcsökkenési leírást, amely épületszerzési, használatbavételi időpontja a tevékenység megkezdését megelőző három évnél korábbi. Abban az esetben is számolhat el felújítási költséget, ha beszerzési költséget nem érvényesített.

Amire figyelnünk kell, hogy új szabályok vonatkoznak 2013-tól a közös tulajdonban álló ingatlan hasznosítására, amíg 2012-ig azt a magánszemélyt terhelte adófizetési kötelezettség, aki ezt a tevékenységet folytatta (eltérő rendelkezés hiányában), addig 2013-tól a bérbeadásból származó jövedelem után a tulajdoni hányad arányában terheli őket adófizetési kötelezettség (eltérő rendelkezés hiányában).

Reméljük, írásunkkal segítjük Önt eligazodni az ingatlan bérbeadással kapcsolatos adózási szabályok útvesztőjében. A következő részben a személyi jövedelemadó előleg és az egészségügyi hozzájárulási kötelezettség részletesebb szabályait ismerhetik meg.

Megjelenítve 34 hozzászólás

  1. Kedves Andrea,

    Az alábbi kérdésben kérném szíves segítségét:

    Adott egy 2006-ban épült és ugyanebben az évben megvásárolt lakásingatlan, amelyet az idei évben bérbeadni kívánok. A lakás vételára tartalmazta a beépített gépek értékét is (a gépek árának külön feltüntetése nélkül).

    Van-e lehetőség a fenti ingatlan bérbeadása utáni adózásnál elszámolni az ingatlan és a beépített gépek értékcsökkenését? Ha igen, milyen módon lehet megállapítani a gépek értékét?

    Válaszát előre is megköszönve, üdvözlettel,
    Barnabás

    • Kedves Barnabás!

      2015-től az ingó, ingatlan beszerzési áraként a megszerzésre fordított, igazolt kiadás vehető figyelembe. Ez alapján nem kell elkülöníteni a beépített gépek értékét, azokat a vételár részét képzik, így az ingatlan értékcsökkenési alapját is. Erre a vételár összegre lehet évi 2% értékcsökkenést elszámolni.

  2. Kedves Andrea!

    Amennyiben adószámmal nem rendelkező magánszemély saját cégének adja bérbe a lakását, akkor is elegendő a számviteli bizonylat, vagy mindenképpen ki kell váltania, s számlát kell adnia, ahhoz, hogy a cég költségként el tudja számolni a bérleti díjat. Amennyiben a bérleti díj akkora,hogy nincs szja fizetési kötelezettség, akkor is a cégnek negyedévente bevallást kell készítenie?(Lehet ezt a bérleti díjat év végén egyszerre is rendezni a cég részéről?)
    Köszönettel.

    • Kedves Márti!

      Ahhoz, hogy a cég költségként el tudja számolni a bérleti díjat nem feltétlenül szükséges számla, a számviteli bizonylat és a bérleti szerződés alapján alátámasztható, hogy ez egy elismert költség a cégnek.
      A magánszemélynél az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem egy adóköteles jövedelem amit 16% szja fizetési kötelezettség terhel. A magánszemélyt e jövedelme után negyedéves adóelőleg fizetési kötelezettség terheli a negyedévet követő hónap 12-ig. Ehhez az adóelőleg fizetési kötelezettséghez bevallási kötelezettség nem társul.
      Amennyiben kifizetőnek történik a bérbeadás úgy a kifizetőnek adóelőleg megállapítási és levonási kötelezettsége van. Ez abban a hónapban történik, amikor a bérleti díj kifizetése megtörténik, ami lehet évente egyszer is, ha ez a megállapodás. Amennyiben ilyen esetben a magánszemély szeretne élni bármilyen féle költséglevonással úgy erről nyilatkoznia kell a kifizető felé és akkor ezt a kifizető figyelembe tudja venni az adóelőleg megállapításánál. Felhívjuk viszont a figyelmet, hogy az adóelőleg meghatározásánál a jövedelem 50%-nál több költséget nem lehet figyelembe venni.
      Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem egészén 14%-os egészségügyi hozzájárulási fizetési kötelezettség is keletkezhet amennyiben a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az évi 1 millió forintot. Viszont a 14%os egészségügyi hozzájárulást is csak évi 450 000 forint összegig kell megfizetni, amelyet lehet csökkenteni a már más jogviszonyban megfizetett egészségbiztosítási járulékokkal.

  3. Külföldön dolgozom és ott is élek, Magyarországon is van a bejelentett lakcímem, mivel a lakásomat kiadom érdeklődni szeretnék, hogy az 1 millió forint jövedelmem után kell-e Ehot fizetnem .
    Maradok Tisztelettel: Vadász Géza

    • Kedves Géza!

      Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmen 16% személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség mindenféleképpen keletkezik, amihez negyedéves adóelőleg fizetési kötelezettség is párosul a negyedévet követő hó 12-ig. Ez akkor is érvényes amennyiben Ön külföldön tartózkodik mivel az ingatlanból származó bármely jövedelem minden esetben, abban az országban adóztatható, amelyben az ingatlan fekszik.
      Ami az egészségügyi hozzájárulási kötelezettséget illeti, mivel Ön külföldön tartózkodik vizsgálandó, hogy az egészségügyi hozzájárulás hatálya kiterjed-e Önre. Az Eho tv. szerint a belföldi magánszemély jövedelmét terhelheti Eho fizetési kötelezettség. A belföldi fogalmát pedig a Tbj. törvény határozza meg. Ez alapján az a belföldi, aki bejelentett lakóhellyel rendelkező magyar állampolgár. Mivel levele alapján ez Önre igaz, így az Eho hatálya kiterjed Önre.
      Viszont ingatlan bérbeadásnál 14%-os Eho fizetési kötelezettség csak az évi 1 millió forintot meghaladó jövedelem – azaz bevétel mínusz költségek – után keletkezik. Amennyiben ezt az éves szintet nem haladja meg a bérbeadásból származó jövedelem úgy csak 16%-os szja fizetési kötelezettség keletkezik. Ha meghaladja, akkor a teljes jövedelmen keletkezik Eho fizetési kötelezettség, amihez adóelőleg fizetési kötelezettség is párosul negyedévet követő hó 12-ig.
      Viszont a 14%os egészségügyi hozzájárulást is csak évi 450 000 forint összegig kell megfizetni, amelyet lehet csökkenteni a már más jogviszonyban megfizetett egészségbiztosítási járulékokkal. Tehát amennyiben Magyarországon köteles fizetni egészségügyi szolgáltatási járulékot úgy például ezzel az összeggel csökkentheti a 450 000 forintot, továbbá amennyiben az ingatlan bérbeadásból származó bevételeken az megfizetett Eho eléri a 450 000 Forintot (mínusz esetleges egészségügyi szolgáltatási járulék) úgy e felett már nem kell további eho-t fizetni.

  4. Tisztelt Bodnár Andrea!

    A jövő évi adóbevallásnál melyik nyomtatványt kell kitöltenem? Magánszemélyként, csökkentett adattartalmút?

    1993-ban vásároltam meg az önkormányzattól a lakást 160.000.-Ft-ért.
    Az idén albérletbe adtam havi 50 ezer+rezsiért, adószám bejelentési kötelezettség nélkül, tételes költségelszámolással, mert a rezsiszámlák a saját nevemen jönnek. (A jövedelmem nem éri el az 1 mFt-ot, mert nyugdíjas vagyok.)

    Ezek szerint a 160.000.-Ft-nak csak évi 2 %-a, azaz 3.200.-Ft amortizációs költség vonható le az évi jövedelemből?

    A bérbeadás előtt felújítottam a lakást, (kb.300eFt) de nincs róla számlám. Ezt mennyiben érvényesíthetem költségként?

    Mosógépet, mikrót, hűtőt vettem a bérbeadás előtt, amiről számlám van. Mindhárom vételárát le lehet vonni költségként?

    A mosógép, mikró, hűtő esetében keletkezik amortizációs költség is? Hogyan számolható ki egy évre?

    Most negyedévente adóelőleget fizetek, csak a három havi bérleti díj (150.000.-) 16 %-át, azaz 24.000.-Ft-ot.

    Kérem szíves válaszát. Köszönettel: Mária
    (2014.11.04.)

    • Kedves Mária!

      Amennyiben csak a nyugdíjából és az ingatlan bérbeadásból származik jövedelme akkor bevallási kötelezettségének eleget tehet a csökkentett adattartalmú személyi jövedelemadó bevallási nyomtatványon (várhatóan 1453-as nyomtatvány).
      Az Szja. tv. alapján épület értékcsökkenésének a kiszámításakor az értékcsökkenés alapjául az épület beszerzési árát kell figyelembe venni. A beszerzési ár meghatározásakor pedig az ingatlanszerzésre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmazni, így egy helyi önkormányzattól megvásárolt ingatlan esetében a beszerzési ár a szerződésben szereplő tényleges vételár. Tehát helyes Önnek az a megállapítási miszerint az értékcsökkenés alapja 160 000 Forint (vételár), az értékcsökkenési kulcs is helyes, az 2%, így az egy évre elszámolható értékcsökkenés mértéke 3200 Forint. Mivel a tételes költség elszámolást választotta így ezt a bevételével szemben el tudja számolni, kis összeg révén egy összegben akár az adóelőleg megállapításnál az utolsó hónap bevételével szemben, vagy akár a bevallással egyidejűleg..
      A gazdasági tevékenység érdekében felmerült költségeket csakis valamilyen számviteli bizonylat vagy számla ellenében lehetséges elszámolni, így a felújítási költségeket számlák hiányában ez esetben nem lehet költségként elszámolni. Habér a vásárolt berendezésekről (mosógép, hűtő, mikró) van számla, mivel ezek tárgyi eszköznek minősülnek, így itt nem költség elszámolást lehet alkalmazni hanem értékcsökkenési leírást. Ezeken az eszközökön évi 14,5%-os értékcsökkenést lehet elszámolni, aminek az alapja a berendezések beszerzési ára. Továbbá biztosít egy olyan lehetőséget a törvény, hogy a kétszázezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszköznél 2 adóév alatt alkalmazza az adózó az értékcsökkenési leírást, azaz 50-50%-os értékcsökkenést számoljon el.
      Ami az adóelőleg fizetést illeti, a törvény alapján az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem után a magánszemély negyedévente köteles 16% személyi jövedelemadó előleget fizetni negyedévet követő hó 12-ig. A jövedelmet úgy állapítjuk meg, hogy a bevételt csökkentjük az elismert költségekkel. Ez esetben a bevételt a bérleti díj illetve a bérlő által megfizetett rezsi összege jelenti mivel a közüzemi számlák nem lettek átíratva a bérlő nevére. A rezsi összege viszont költségként le is vonható, továbbá levonható a berendezések beszerzési értéke, azok értékcsökkenése valamint az ingatanra számított értékcsökkenés is. Az adóelőleg megállapításnál arra kell figyelemmel lenni, hogy maximum a bevétel 50%-áig lehet költséget elszámolni. Fontos viszont, hogy ez csak az adóelőleg megállapításra vonatkozik, a bevallásban akár a bevétel 100%-ig is elszámolható költség.
      Tehát alapvetően megfelelő az is, hogy a havi 50 000 forintos bérleti díj után fizeti az adóelőleget (a rezsi is bevétel, de egyben költség is) és az esetlegesen többi költséget pedig az éves adóbevallásában érvényesíti.
      Kérdésében említette az 1 millió forintos jövedelem korlátot. A pontosítás érdekében tájékoztatjuk, hogy ez a korlát az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemre vonatkozik az egészségügyi hozzájárulási kötelezettség megállapításra vonatkozóan ugyanis amennyiben az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az évi 1 millió forintot, úgy 14% egészségügyi hozzájárulás terheli a 16%-os szja kötelezettség mellett, amire szintén vonatkozik a negyedéves adóelőleg fizetési kötelezettség. .

      • Kedves Andrea!
        Vásároltam egy lakást 2014 az elmúlt évben. Júliustól bérbe adtam. A bérbeadás előtt bútorokat, kis és nagy háztartási gépeket vásároltam. Novemberben a kazánt cserélni kellett, a kéményt átalakítani az új kazánhoz. Ki kellett cseréni a bejárati ajtót és egy beltéri ajtót. A kérdésem az, hogy az itt felmerült költségeket,hogyan tudom elszámolni? Mindent csak időarányosan, vagy teljes értéken mivel a lakás egésze bérbe van adva.
        Értékcsökkenési leírást a lakáson kívül lehet- e , vagy kell-e alkalmazni? Időarányosan? A 2 éves leírást alkalmazhatom-e? Vagy csak a 14.5% jöhet szóba?
        Köszönettel. Sándor

        • Kedves Sándor!
          A gazdasági tevékenység érdekében felmerült költségeket csakis valamilyen számviteli bizonylat vagy számla ellenében lehetséges elszámolni, legyen szó tárgyi eszközök beszerzéséről vagy a lakás felújításáról. Az ingatlan bérbeadás tevékenység megkezdése előtt a tevékenység megkezdéséhez szükséges egyéb kiadásokat a tevékenység megkezdésének évében költségként el lehet számolni. A kazán cseréje és a vásárolt berendezésekről (bútorok, kis és nagy háztartási gépek) amennyiben van számla, így el lehet számolni a bevétellel szemben. Vagy amennyiben ezek beszerzési költségét nem számolja el egy összegben úgy ezeken az eszközökön évi 14,5%-os értékcsökkenést lehet elszámolni, aminek az alapja a berendezések beszerzési ára. Továbbá biztosít egy olyan lehetőséget a törvény, hogy a kétszázezer forintot meg nem haladó összegű egyedi tárgyi eszköznél 2 adóév alatt alkalmazza az adózó az értékcsökkenési leírást, azaz 50-50%-os értékcsökkenést számoljon el.
          A kémény átalakítása valamint a bejárati és a beltéri ajtó cseréje már felújítási, helyreállítási költségnek minősül ahol szintén két lehetőség áll elő. A felújítási költségeket az adóévben keletkezett bevétellel szemben el lehet számolni vagy dönthet úgy is az adózó, hogy az ingatlan értékét növeli ezzel, így egy magasabb értékcsökkenési leírást eredményezve. A törvény alapján a hosszú élettartamú szerkezetek értékcsökkenés leírásának a kulcsa 2%.
          Ha a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének vagy az adott adóévnek egy részére valósul meg az értékcsökkenési leírást, illetve a felújítási költségeket időarányosan (naponta 365-öd részben) és alapterület-négyzetméterrel arányosan lehet elszámolni.

  5. Kedves Andrea.
    Régóta birtokunkban lévő,feleségemmel osztatlan közös tulajdonú, 1hrsz-on 3db lakás tulajdonosai vagyunk. Az ingatlan nagy telekkel rendelkezik, melynek piaci értéke legalább akkora mint a lakásoké. A lakásokból 2db-ot bérbe szeretnénk adni. Tételes elszámolásban értékcsökkenést is szeretnénk elszámolni. Az ingatlan értékét milyen módon kell meghatározni,külön kell a hozzátartozó telek értékét kezelni? Mind két lakást együttesen kell e kiadnunk,vagy egyikünk is megteheti?

    • Kedves József,

      Az Szja tv alapján amennyiben az ingatlan bérbeadásnál a magánszemély a tételes költségelszámolást választotta, úgy lehetősége nyílik az ingatlannak kapcsolatban értékcsökkenést költségként elszámolni. Az ingatlan viszont többek között magába foglalja a telek és az épület fogalmát is. Tehát a két fogalom elkülönül, így a telek értékében nem szerepel az épület értéke. Ebből következik az, hogy értékcsökkenést csakis az épület értékéből lehet meghatározni. Alap esetben a telek és a rajta lévő épület értékét az adásvételi szerződésben külön kell szerepeltetni és ezt használni az értékcsökkenés összegének a megállapításánál. Amennyiben ez nem történt meg, úgy egy értékbecslő segítségével lehet meghatározni külön a telek és az épület értékét. A törvény alapján a hosszú élettartamú szerkezetek értékcsökkenés leírásának a kulcsa 2%.
      Tehát a két bérbeadásra szánt ingatlannál külön meg kell határozni az értéket, hogy ki lehessen rá számítani az éves 2%-os értékcsökkenési leírást.

      Fontos viszont azt is kiemelni, hogy ha a bérbeadás csak az ingatlan alapterületének vagy az adott adóévnek egy részére valósul meg az értékcsökkenési leírást, illetve a felújítási költségeket időarányosan (naponta 365-öd részben) és alapterület-négyzetméterrel arányosan lehet elszámolni. Ha az előző két eset együttesen áll fenn, akkor mindkét arányosítást figyelembe kell venni.
      A felújítási költség elszámolásánál szeretnénk felhívni a figyelmet, hogy annak költségét a tételes költségelszámolás egy tételeként vagy akár az ingatlan értékének növeléseként is el lehet számolni, ezzel növelve az értékcsökkenés alapját.

      Az ingatlant az egyik tulajdonos is kiadhatja, nem feltétlenül kell mindkettőnek, de ennek eldöntésekor érdemes figyelemmel lenni arra, hogy a magánszemély 14%-os egészségügyi hozzájárulásit is köteles fizetni az adóévben megszerzett egymillió forintot meghaladó jövedelem esetén a teljes jövedelem után a hozzájárulás-fizetési határ figyelembe vételével.

  6. Tisztelt Bodnár Andrea!

    Sokat segít az Ön blogja előre is köszönöm a válaszát!
    Tehát van egy családi házunk amit kiadtam egy cégnek most munkás szállóként üzemel.
    Tulajdonosok 50%-50%-ban a szülők és jó magam az anyai rész (50%)-nak jogos örököse.
    Rendelkezem adószámmal, mint magánszemély a bevétel kb havi 500.000HUF és a 50%-os tételes adózást választottam.Ebben az 50% -ban benne van a rezsi,ház felújításról szóló anyag számlák, és a bútorok és berendezési tárgyakról adásvételi szerződések és számlák.Ha jól tudom ezeket is ,fel lehet számolni költségként!?
    kérem erősítse meg :) köszönöm
    A 2. kérdésem a következő:
    ha három tulajdonos van és a jövedelem is harmadolódik kell fizetnünk valamilyen adót?természetesen így egyikünk jövedelme sem éri el az évi 1 millió Forintot.

    válaszát előre is köszönöm!

    • Kedves Attila,

      Ingatlan bérbeadásnál bevételnek számít a bérleti díj és amennyiben a rezsi számlák nem lettek átíratva a bérlő nevében úgy ezeknek a megtérítése is. Költségelszámolásnál az adózónak van lehetősége tételes vagy átalány költségelszámolásra. A tételes költségelszámolásnál a tevékenységgel összefüggésben felmerült költségeket el lehet számolni, így például a megtérített rezsi vagy a felújítási költség összegét is el lehet számolni. Amennyiben a bútorok és berendezési tárgyak az ingatlan bérbeadási tevékenységet szolgálják, például a bérbeadó nagyobb bevétel elérése érdekében bútorozottan adja ki az ingatlant, akkor ezeket is fel lehet számolni, viszont fontos, hogy csak a költségek felmerülésének az évében.
      Ami az 50%-os határt illeti ez csak az adóelőleg megállapításnál jelent korlátot, tehát mivel Ön egy kifizetőtől kapja a bérleti díjat, így a kifizető az adóelőleg megállapításánál és levonásánál maximum a bevétel 50%-áig vehet figyelembe költséget az Ön költségnyilatkozata alapján. Ez a korlát viszont csak az adóelőleg megállapításra vonatkozik, tehát ha Önnek összesen több költsége keletkezik mint a bevétel 50%a a maradék számlákkal alátámasztott költséget az éves személyi jövedelemadó adóbevallásában érvényesítheti.
      Az ingatlan bérbeadáshoz kapcsolódóan létezik évi 1 millió forintos korlát, ez viszont az ingatlan bérbeadásból származó jövedelemhez kapcsolódik. Elsősorban fontos tehát, hogy jövedelemről beszélünk, tehát a bevétel csökkentve az elszámolható költségekkel. Továbbá az is fontos, hogy ez a korlát csakis az egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettséget érinti. Ez azt jelenti, hogy amennyiben keletkezik bármennyi jövedelem az ingatlan bérbeadásból, úgy az után meg kell fizetni a 16%-os személyi jövedelemadót, vagy pontosabban az Ön esetében ezt a kifizető le kell vonja.
      Viszont 14%os egészségügyi hozzájárulást csakis akkor kell fizetni, ha az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az évi 1 millió forintot, ez esetben viszont e teljes jövedelemre. Viszont a 14%os egészségügyi hozzájárulást is csak évi 450 000 forint összegig kell megfizetni, amelyet lehet csökkenteni a már más jogviszonyban megfizetett egészségbiztosítási járulékokkal.
      Amennyiben 3an osztoznak az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmen és egyik adózónál sem keletkezik évi 1 millió forintnál több jövedelem, úgy 14%os egészségügyi hozzájárulást sem kell fizetni, 16%os személyi jövedelemadót viszont igen.

  7. Tisztelt Bodnár Andrea !
    Végig olvastam nagyon sok cikket az ingatlan bérbeadásról. Örököltem egy garzont amit 3.Millióra értékeltek fel és szeretném kiadni.A két opció közül talán a tételes adózással járnék jól?
    Számításokat végeztem és arra jutottam, hogy havonta változik a bevétel vagyis a rezsi.
    Ha úgy számolok, hogy a bérleti díj + rezsi= adó lap – 10 % akkor a 10 %-os költség hányaddal számolok?
    Bevétel kb. 240.000ft albérleti díj+ kb 220.000 rezsi klts.= 460.000Ft-10%=414.000 Ft x 16% -al = 66.240 Ft az éves adó/12 ( kb. 5520. Ft a havi adó?)
    Vagyis nem probléma a havi változás amit negyedév végén befizetek.
    A tételes elszámolásnál: 20.000 + rezsi= adóalap
    Bevétel=Bérleti díj+ közös klts (-2%-os amortizáció- rezsi klts).
    460.000(-amortizáció 60.000- 220.000 rezsi klts.)= 180.000x 16%?= 28.800 évi ?
    Ennyire tévednék vagy tényleg a tételes adózást kell választani.
    Megtisztelő válaszát előre is köszönöm .
    Tiszetelttel Pataki Pálné

    • Tisztelt Pataki Pálné,

      A tételes költségelszámolásnak az a lényege, hogy minden tétel, amit a személyi jövedelemadó törvény költségként megenged elszámolni, az a bevételből levonható. Ezek a költségek a törvénytől függően lehetnek dokumentummal alátámasztottak (pl.:rezsiköltség), illetve igazolás nélküliek (pl.: értékcsökkenés). Azoknak a magánszemélyeknek, akik a tételes költségelszámolást nem akarják választani, azaz nem akarnak költségszámlákat gyűjtögetni, adminisztrációt vezetni, a törvény vélelmez egy 10%-os költséghányadot, ami mindenféle igazolás nélkül az adóalapból levonható. Ebből következik, hogy a tételes költségelszámolás választása esetén a magánszemély több költséget számolhat el, viszont ez nagyobb adminisztrációs terhet von maga után.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  8. Tisztelt Andrea.
    Adószámmal nem rendelkező magánszemély szeretné kiadni a lakását. A rezsiköltség amit a bérlő kifizet a bérbeadónak / a mérőórák nem kerülnek átírásra/ bevételnek számít-e a bérbeadó részére? Költségként elszámolható-e a lakáshitel törlesztő részlete?
    A bérbevevő igénybe szeretné venni a lakhatási támogatást. A bérbeadó sorszámozott bevételi bizonylatot állít ki feltüntetve a törvényben előírt adatokat ezt
    elfogadják e számla helyett? Mivel a bérbe adandó lakás közös tulajdonban van, a bizonylaton mind a két személy adatait fel kell tüntetni? Amennyiben nem keletkezik jövedelem /pl. a lakástörlesztő részlet több mint a bérleti díj, van -e bejelentési kötelezettség./
    köszönöm válaszát.

    • Tisztelt Katalin!

      Az adószámmal nem rendelkező magánszemély költségelszámolásaira a személyi jövedelemadó törvény 3.számú melléklete vonatkozik. A melléklet alapján a lakás törlesztő részlete nem vonható le az ingatlan bérbeadásból származó bevételből.
      Amennyiben a mérőórák nem kerülnek a bérbevevő nevére, a bérbeadónál ez bevételnek számít.
      A lakhatási támogatás elszámolásánál a munkaügyi központ csak a számlát fogadja el. Számviteli bizonylat alapján a lakhatási támogatást nem folyósítják.
      Közös tulajdon esetén a tulajdonosok eltérő rendelkezése, vagy tulajdonjogi korlátozások hiányában, tulajdoni hányaduk arányában terheli adókötelezettség. Ilyen esetben elegendő az egyik tulajdonosnak a nevét feltüntetni a számviteli bizonylaton, azonban a bérleti szerződésben nevesíteni kell, hogy a bérbeadás bevétele a tulajdonostársak között megoszlik.
      Abban az esetben, ha a bevételből, a költségek levonása után nem keletkezik jövedelem, a bevallási kötelezettségnek akkor is eleget kell tenni.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  9. Kedves Andrea!

    Egy dologban szeretnem kerni a megerositeset. Ha jol gondolom, akkor az adoszammal rendelkezo maganszemely, aki sajat tulajdonban levo ingatlanat berbe adja, teteles koltsegelszamolas nyilatkozata eseten a bevetel 100%-ig elszamolhatja a felmerulo koltsegeket. Igy gyakorlatilag nem keletkezik jovedelme, ebbol kovetkezik, hogy nem kell SZJA-t
    fizetni. A berbe vevo maganszemely.

    Megtisztelo valaszat elore is koszonom!

    • Kedves Roland!

      Tételes költségelszámolás esetén a bérbeadó a bevétel erejéig, azaz 100%-ban elszámolhatja a bevételszerző tevékenységgel kapcsolatban, ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit. Amennyiben a bevételből a költségek levonása után nem származik jövedelem, nincs személyi jövedelemadó fizetési kötelezettség sem.

      Üdvözlettel,
      Bodnár Andrea

  10. Gazdasági társaság ingatlant bérbead több évre, a bérleti díjat előre készpénzben befizeti a pénztárba. Hogyan kell lekönyvelni

    • Tisztelt Erős Józsefné!

      A bérleti díj könyvelése során a házi pénztáruk egyenlege nő (T: 3. házi pénztár), míg eredményoldalon (K: 9. árbevételek számlaosztály) megfelelő árbevétel főkönyvi számlájukra kell, hogy felkönyvelésre kerüljön a bérleti díj bevételük. Amennyiben a bérbevevő több éves bérleti díjat egy összegben, előre rendez társaságuk felé, akkor ebben az esetben a bérleti díj azon részét, mely a mérleg fordulónap előtt befolyt, de a mérleg fordulónap utáni időszak bevételét képezi elhatárolni szükséges. Vagyis a befolyt bérleti díj bevételük azon időarányos összegét, mely nem a tárgy évhez köthető, át kell vezetni a bevételek közül és elhatárolásba tenni (T: 9. árbevételek számlaosztály megfelelő árbevétel főkönyvi számlája; K: 48. passzív időbeli elhatárolás megfelelő számlacsoportja). A következő években ezen elhatárolást arányosan szükséges feloldani (azaz rendre T: 48. passzív időbeli elhatárolás megfelelő számlacsoportja; K: 9. árbevételek számlaosztály megfelelő árbevétel főkönyvi számlája).

      Bármilyen felmerülő kérdésével kapcsolatban állunk a továbbiakban is rendelkezésére.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  11. Tisztelt Bodnár Andrea!
    Szeretném megkérdezni ingatlan bérbeadásnál, hogy tételes költségelszámolás választása esetén a bevételnek hány százaléka számolható el költségként? Olvastam – a NAV honlapján -,hogy 50 százalék a maximum 2012.január 1-től. De láttam olyan példát , egy 2013 szeptemberi cikkben, hogy 660 e Ft bevételnél költségként 430 e Ft került levonásra, így a jövedelem csak 230 e Ft.
    Például egy havi 60 e Ft-ért kiadott lakásnál, (a rezsivel együtt meghaladja az 1 millió forintot a bevétel), el lehet számolni költségként 4 %-os értékcsökkenéssel 725 e Ft-ot? Mert így akkor nincs is jövedelem?
    Köszönöm

    • Kedves Smitola Edit!

      Tételes költségelszámolás választása esetén a bérbeadással kapcsolatosan felmerült költségek (számlával igazolt és igazolás nélküli) maximum a bevétel erejéig számolhatóak el. Az értékcsökkenési leírási kulcsot a személyi jövedelem adóról szóló törvény 11.melléklete szerint kell alkalmazni. A melléklet szerint az értékcsökkenési leírási kulcs 2%, 3% vagy 6%-os lehet, amely az épület jellegétől függ (hosszú, közepes, illetve rövid élettartamú szerkezetből álló). Az értékcsökkenés alapja a beszerzési ár.
      Az 50%-os levonási szabály abban az esetben él, ha az ingatlan kifizetőnek (azaz cégnek) van bérbe adva. Ebben az esetben a bérbeadónak nyilatkoznia kell a tételes költségelszámolásról, illetve arról, hogy ez a költséghányad havonta hány százalék, vagy milyen összeg legyen. Itt lép életbe az 50%-os szabály, ugyanis a kifizető, az adóelőleg megállapításánál költségként maximum a bevétel 50%-át vonhatja le. Az 50%-os levonástól függetlenül a magánszemély az év végi adóbevallásában a bevétel erejéig elszámolhatja a ténylegesen felmerült és a törvény által elismert költségeit. Amennyiben az év végi bevallásában a levonható költség kevesebb, mint amit a kifizetőnek nyilatkozott, akkor a különbözetre 39% adót kell fizetni.
      A rezsiköltségek akkor számolhatók el költségként, ha a felek a bérleti szerződésben rögzítették, hogy a rezsi költség a bérleti díjon felül fizetendő. Ha a bérlő nevére szólnak a közüzemi számlák, akkor a rezsiköltség a bérbeadónál nem jelent sem bevételt és költségként sem vonhatók le.

      Üdvözlettel,
      Bodnár Andrea

  12. Tisztelt Bodnár Andrea!

    Amennyiben adószámmal nem rendelkező magánszemélyként kívánok ingatlant bérbe adni milyen szabályok, határidők vonatkoznak az adó megfizetésére és a bevallás benyújtására. Elegendő az éves bevalláshoz kapcsolódóan év végéig befizetnem és bevallanom, vagy negyedéves befizetési határidőket/bevallási határidőket kell betartani? Milyen konkrét alaki/formai/tartalmi követelmények vonatkoznak a bérleti díjról kiállítandó bizonylatra?

    • Tisztelt Laub Richard!

      Adószámmal nem rendelkező magánszemély esetén, amennyiben a bérlő magánszemély, akkor az adó befizetésére a bérbeadónak negyedéves határidőket kell alkalmazni, azaz tárgynegyedévet követő hó 12-ig kell rendezni a személyi jövedelemadó-előleg, illetve EHO befizetését az adóhatóság felé.
      Amennyiben viszont a jövedelem kifizetőtől származik, akkor a kifizetőnek kell levonnia és befizetnie az SZJA előleget, és EHO-t havonta. Adószámmal nem rendelkező magánszemélynek adóbevallási kötelezettsége év végén, egyszer keletkezik.
      Adószámmal nem rendelkező magánszemélynek a bérleti díjról számviteli bizonylatot kell kiállítania. A számviteli bizonylat adatainak alakilag és tartalmilag hitelesnek, megbízhatónak és helytállónak kell lennie. A bizonylaton fel kell tüntetni a bizonylat nevét és sorszámát, a magánszemély nevét és adóazonosító jelét, a bérbevevő nevét és címét, a bizonylat kiállításának dátumát, valamint a gazdasági esemény leírást és ellenértékét.

      Üdvözlettel
      Bodnár Andrea

  13. Ha egy cég adja bérbe a lakást -tehát a cég kapja a bérlőtől a pénzt- akkor ki fizeti az SZJ-t és az EHO-t?

  14. Tisztelt Bodnár Andrea!

    Cégnek történő ingatlan bérbeadás esetén adószámmal rendelkező magánszemély vagy a cég fizeti a 16%-os SZJA-t? Megtisztelő válaszát megköszönve

    • Kedves István!

      Kifizetőnek történő bérbeadás esetén függetlenül attól, hogy a magánszemély rendelkezik-e adószámmal vagy sem, a kifizetőnek kell megállapítani és levonni az összevont adóalapba tartozó jövedelemből az adóelőleget a bérbeadó nyilatkozata alapján.
      Nem kell viszont az adóelőleget a kifizetőnek levonnia, ha a magánszemély a tevékenységét egyéni vállalkozóként folytatja és nem a magánszemélyekre vonatkozó rendelkezéseket alkalmazza.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  15. Tisztelt Bodnár Andrea!

    Amennyiben a bérlő a rezsiköltségért használja a lakást és nekem nincs bevételem, mi a kötelezettségem a hatóság felé?

    Köszönöm segítségét!

    • Kedves Zoltán!

      Amennyiben Önnek nincs jövedelme az ingatlan bérbeadásból, akkor az adóhivatal felé nincs semmilyen kötelezettsége. Nincs olyan szabály, mely szerint kötelező a lakás használójától pénzt kérni. Mindenképpen érdemes azonban ezt az úgynevezett szívességi lakáshasználatot írásba foglalni, amely tartalmazza, hogy a lakáshasználat célja pl. az ingatlan állagmegóvása, őrzése.
      Amennyiben azonban a bérlő úgy téríti meg a rezsiköltséget, hogy nem az ő nevére vannak a közüzemi órák íratva, akkor adófizetési kötelezettsége ugyan nem keletkezik, mert jövedelme sem, de a bevallási kötelezettségének eleget kell tennie.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  16. Érthető és világos a cikk, pont azt mondja el, ami esetleg rám vonatkozik. Most már csak az eho ügyét kellene tisztázni, hogy mint nyugdíjas kell-e fizetnem a 14 %-ot 1 millió alatt.

    • Kedves Péter!

      Egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség a jövedelem nagyságától függ – egy millió forintot meghaladó jövedelem esetén fog csak felmerülni – attól függetlenül, hogy valaki nyugdíjasként végzi a tevékenységet vagy sem. Amire felhívnám a figyelmet, hogy az egy milliós határ, mint ahogy írtam is a jövedelemre vonatkozik, nem a bevételre. Valamint, ha a jövedelem meghaladja az egy millió forintot, akkor az egész jövedelem után meg kell fizetni az EHO-t.
      Van azonban az egészségügyi hozzájárulás fizetésnél egy felső határ. Amennyiben a magánszemély biztosítási jogviszonyában megfizetett egészségbiztosítási járulék és a törvényben felsorolt 14 %-os egészségügyi hozzájárulás fizetési kötelezettség alá eső jövedelmek után megfizetett egészségügyi hozzájárulás nem éri el az évi 450.000 forintot, a magánszemély egészségügyi hozzájárulás fizetésre lesz kötelezett.

      Üdvözlettel:
      Bodnár Andrea

  17. Kedves NY!

    Magánszemélynek történő bérbeadás esetén személyi jövedelemadó és eho fizetési kötelezettség is felmerül, de félreértés ne essék, ez nem a kifizetőt (céget) terheli, hanem a magánszemélyt. Csak a törvény kötelezően előírja, hogy ha a bevétel kifizetőtől származik akkor a kifizetőnek kötelező levonni az összevont adóalapba tartozó jövedelemből a személyi jövedelemadó előleget és az eho összegét. Vannak bizonyos kivételek azonban, amikor nem kötelező az szja előleg levonása a bérleti díjból, akkor viszont a magánszemélynek kell azt megfizetnie az adóhatóság felé.

    Üdvözlettel,
    Bodnár Andrea

Vissza az oldal tetejére